拆迁纠纷拆迁纠纷拆迁纠纷
章 总则
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为确保广州北站安置区项目拆迁工作的顺利推进，切实维护被拆迁人和拆迁实施人的合法利益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《广州市关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法的通知》（穗府办规〔2016〕2号）、《花都区农民集体所有土地上房屋征收安置补偿办法》（花府办〔2016〕37号）精神，结合本项目实际，制订本方案。
第二条 本方案仅适用于广州北站安置区项目涉及的花城街长岗村拆迁补偿安置，以实际实施红线为准。
第二章 拆迁补偿办法
第三条 村民房屋拆迁补偿办法。
被拆迁村民合法房屋三层半以内按房屋重置价补偿（见附件1）；被拆迁村民合法房屋建筑面积超出三层半的，超出部分按房屋重置价的60%补偿；被拆迁村民合法房屋建筑面积不足三层半的，不足部分按500元/平方米补偿。
第四条 简易建（构）筑物补偿办法。
村民房屋以外的简易建（构）筑物补偿标准详见附件2。
第三章 安置办法
第五条 被拆迁人可以选择复建安置、货币补偿的安置方式。
第六条 合法住宅房屋（宅基地）的认定。
村民的合法住宅（宅基地）的认定包括：
（一）已取得权属证的村民住宅（宅基地）。指持有真实有效《集体土地建设用地使用证》、《建设用地批准书》、《农房建设规划许可证》、《建设用地许可证》、《村镇农房建设准建证》或人民、仲裁的生效法律文书的村民住宅或宅基地。
（二）历史遗留的村民住宅（宅基地）。指除上述情况外，如有漏登记发证、属于拆迁安置重建房、已经村社和街镇备案等特殊情况，由指挥部办公室、花城街审核确定。
第七条 安置面积的确定。
经认定的村民住宅（宅基地），每栋（处）住宅（宅基地）的安置面积（建筑面积，下同）不超过280平方米。
（一）标准安置面积：80平方米×3.5（三层半）=280平方米。
（二）被拆迁房屋（宅基地）三层半以内建筑面积（建基面积×3.5）不足280平方米的，按实际计算。如果只有住宅，也可根据被拆迁人意愿按280平方米予以安置，依据实际认购安置房情况，不足部分由被拆迁人按1000元/平方米购买。
（三）被拆迁房屋（宅基地）三层半以内建筑面积（建基面积×3.5）超过280平方米的，超出部分不予复建安置，按3800元/平方米给予一次性货币补偿。
（四）建基面积的确定。
1.有证已建的，取证载面积和实际建基面积的较大值。
2.有证未建的，按照证载面积。
3.其它被认定的住宅房屋，按实际建基面积。
第八条 安置房认购。
（一）被拆迁人以1000元/平方米的优惠价进行认购，每套安置房办理房地产权证。被拆迁人以抽签的方式认购安置房。
（二）根据可认购安置面积选择安置房后余下面积的处理办法。
根据可认购安置面积，按照安置房户型自由选择搭配，余下面积按照3800元/平方米标准给予货币补偿。
例如：认购安置面积为280平方米，如选择面积为110 85 65平方米三种户型的安置房，余下的20平方米以3800元/平方米的价格给予货币补偿。
（三）五保户由村社按照一户一房（建筑面积65平方米）的标准认购安置房，认购后统一由村社安排五保户入住，安置房产权归集体所有。
第九条 货币补偿。
被拆迁人不选择复建安置的，按照可安置面积3800元/平方米给予货币补偿。
第四章 补贴政策
第十条 搬家补贴。
农业户按农业人口每人每次500元的标准发放，每户每次不足2000元的按2000元进行补贴；非农户按每户每次2000元的标准发放搬家费。搬家费按两次（搬出、搬入）计算。
第十一条 临时过渡用房补贴。
在安置区未建成前，采取临迁的方式安置被拆迁人。
（一）临时过渡用房补贴标准。
农业户按农业人口每人每月补贴400元，每户每月不足1600元的，按每户1600元计算；非农户每户每月补贴1600元。
（二）发放方式。
选择复建安置的，临时过渡用房补贴按上述标准每季度支付。发放期限自签订《拆迁补偿安置合同》并交付房屋当月起，至交付安置房3个月截止。
放弃全部安置采取货币补偿的，按上述标准计算12个月作为补贴全额，在签订《拆迁补偿安置合同》并交付房屋后一次性支付。
拆迁纠纷拆迁纠纷
条 为确保白云区迎亚运机场高速环境整治工程顺利进行，圆满完成建设前期的拆迁补偿工作，根据本项目的有关要求及《城市房屋拆迁管理条例》、《广州市城市房屋拆迁管理办法》、《市政拆迁补偿安置标准与操作规程》（穗扩〔2001〕 82号）、《广州市市政公共设施建设项目临时借地及宅基地房补偿标准》（穗扩〔2003〕183号）、《广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定》（穗国房字〔2007〕955号）、《关于修订广州市城市住宅房屋拆迁补偿标准、搬迁补助费标准、临时安置补助费标准的通知》（穗国房字〔2007〕951号）、《关于报审白云区河涌综合整治拆迁补偿方案的函》（云府函〔2009〕9号）等有关规定，结合白云区迎亚运机场高速环境整治工程的实际情况，定本办法。
第二条 此办法仅适用于白云区迎亚运机场高速环境整治项目范围内建（构）筑物拆迁补偿，不涉及土地征用，如在实施过程中需要借用土地进行施工的，借地标准详见《广州市市政公共设施建设项目临时借地及宅基地房补偿标准》（穗扩〔2003〕183号）。
对于区政府允许予以复建的土地，拆迁纠纷律师，除复建部分用地外的土地用于绿化等景观节点建设的，一律不予借地补偿。
第三条 根据相关拆迁政策及该项目的拆迁工作要求，相关街镇作为拆迁主体须于2009年11月底完成拆迁工作。
第四条 拆迁建（构）筑物面积由有房地产测量资质的机构测量确定。
第五条 拆迁国有土地建（构）筑物补偿标准
（一）属于国有用地性质且具有合法产权的房屋，应委托有相关资产评估资质的评估公司对其需拆除的房屋进行评估，并按被拆迁的建筑合法产权面积20元/平方米每月的标准给予3个月的临时安置补助费。
（二）属于国有用地性质但没有办理房屋产权的建（构）筑物，根据本方案第十一条规定，按历史用房标准进行补偿，并按被拆迁的建筑合法产权面积20元/平方米每月的标准给予3个月的临时安置补助费。
第六条 拆迁村集体物业建（构）筑物的补偿标准
（一）具有合法用地手续且拆除后在原址有复建条件的，支付复建补偿费用和租金补偿。
1、亚运会召开前能完成原址复建的，按本方案第十条标准支付复建补偿费用，并按当地平均租金标准，给予1年的租金补偿。
2、亚运会闭幕后在原址进行复建的，按本方案第十条标准支付复建补偿费用，并按当地平均租金标准，给予2年的租金补偿。
（二）具有合法用地手续但在原址不具备复建条件的按本方案第九条标准进行弃产补偿，并按当地平均租金标准，给予2年的租金补偿。
（三）用地手续不齐全（未取得《建设用地批准书》），但在原址上有复建条件的，按以下标准予以补偿：
1、亚运会召开前能完成原址复建的，按本方案第十一条历史用房标准补偿，并按当地平均租金标准，给予1年的租金补偿。
2、亚运会闭幕后在原址进行复建的，按本方案第十一条历史用房标准补偿，并按当地平均租金标准，给予2年的租金补偿。
（四）用地手续不齐全（未取得《建设用地批准书》），且不符合复建条件的，按本方案第十一条历史用房标准补偿，并按当地平均租金标准，给予3个月的租金补偿。
注：被拆迁人对集体物业建筑物补偿价格有异议的，可以与拆迁人共同或者分别委托具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构进行评估，共同委托不成或对委托评估的结果有异议的，经当事人申请，可以由房地产行政部门采用随机抽取的方式确定房地产评估机构进行评估，拆迁纠纷咨询律师费，评估结果作为村集体物业建筑补偿依据。
第七条 拆迁村民住宅的补偿标准
（一）拆迁取得集体房地产证（宅基地证）或经市、区（含区授权的镇）批准建设的房屋，如符合安置复建条件的，被拆迁人可选择弃产补偿或安置复建补偿；不符合安置复建条件的，一律按弃产补偿。
1、被拆迁人选择弃产补偿的：
（1）经批准建设的建筑面积部分按本方案第九条标准进行弃产补偿；超过批准部分按本方案第十一条历史用房标准补偿。
（2）对选择弃产补偿的，按当地平均租金标准，给予3个月临时安置补助费。
2、被拆迁人选择安置复建的：
（1）经批准建设的建筑面积部分，如批准面积小于280平方米的，按本方案第十条标准支付安置复建补偿；如批准面积大于280平方米的，其中280平方米建筑物按本方案第十条标准支付安置复建补偿，超出280平方米的建筑面积按本方案第九条标准进行弃产补偿。
（2）超过批准部分的建筑面积按本方案第十一条历史用房标准补偿。
（3）被拆迁人选择复建安置的，按当地平均租金标准，给予2年临时安置补助费。
（二）拆迁没有取得集体房地产证（宅基地证）或未经市、区（含区授权的镇）批准建设的房屋，如符合复建安置条件的，被拆迁人可选择弃产补偿或复建安置补偿；不符合安置复建条件的，一律进行弃产补偿。
1、被拆迁人弃产补偿的，按本方案第十一条历史用房标准补偿，并按当地平均租金标准，给予3个月临时安置补助费。
2、被拆迁人选择安置复建的，如建筑面积小于280平方米的，按本方案第十条标准支付安置复建补偿；如建筑面积大于280平方米的，其中280平方米建筑物按本方案第十条标准支付安置复建补偿，超出280平方米的建筑面积按本方案第十一条历史用房标准补偿。对选择安置复建的按当地平均租金标准，给予2年临时安置补助费。
3、如超出规定时间没有签订补偿协议的，一律由部门按建筑进行强制拆除，不给任何补偿。
注：1、属非本村村民住宅的，被拆迁人只能选择弃产补偿，不能选择复建安置。
2、集体土地建（构）筑物平均租金标准详见附件1。
第八条 属于以下情形的不予补偿：
（一）属于《广州市城市规划条例》第六十三条规定的建设房屋。
（二）超过批准使用期限的临时建设房屋。
（三）新房建成后应当拆除的旧房。
（四）地方政府整治通告发布后抢建的房屋。
注：未经规划部门批准擅自改变使用功能用于生产经营的房屋，黔东南拆迁纠纷，按照集体土地住宅房屋重置价结合成新评估给予补偿。
近日，广州荔湾区大坦沙岛更新改造项目之一的河沙村拆迁补偿安置方案公布了，且在改造范围内，房屋权属人村民非村民、有证无证均可获得补偿，其中非村民统一进行货币补偿。货币补偿为16000元每平方米，村民复建安置补偿可“拆一补一”。
大坦沙打造健康生态岛
大坦沙岛更新改造范围内地块规划由五大部分组成，分为复建安置地块，政府统筹安置地块，市政公建、规划绿化、水域、道路地块，融资地块和其他地块。
大坦沙岛更新改造项目属于“新加坡-广东”合作理事会重点合作项目之一。该岛将以广医一院、新加坡国际机构开展的服务为核心，带动智慧、康复、养老养生、第三方医学服务等产业的发展。
近日，为加快推进大坦沙更新改造项目，荔湾区河沙股份合作经济联合社社员代表大会表决通过了河沙股份合作经济联社“城中村”改造集体土地上私人房屋补偿安置方案。
据悉，此次改造实际可复建集体物业建筑面积为52.86万平方米。
村民非村民、有证无证均可补偿
根据河沙股份合作经济联合社“城中村”改造集体土地私人房屋补偿安置方案，房屋权属人为补偿安置对象。有房屋的真实有效权证(宅基地证、集体土地、农村居民住宅建设用地批准书、村镇建房许可证)确定为房屋权属人;无房屋有效权证的则须结合《房屋测量调查成果表》及河沙联社的证明材料确定房屋权属人;如房屋权属人已故，由其合法继承人作为补偿安置对象。
房屋权属人分为村民和非村民两大类。河沙联社社员(股民)、原籍为河沙村村民、原籍为河沙村居民、原籍为河沙村居民和村民的外嫁女、原籍为河沙村村民和居民但现侨居海外或港澳台的并在改造范围内有房屋权属的人均属村民。不符合这几种情况的集体土地上私人房屋权属人为非村民。
补偿方案
非村民
统一采取货币补偿
非村民私人房屋统一采用货币补偿，实测有证面积按照16000元每平方米的标准补偿;实测无证面积按照2500元每平方米的标准补偿。房屋建筑物、附属物、果树、绿化树等都按照货币方式补偿。
村民
货币补偿、复建安置二选一
河沙村民可以选择货币补偿和复建安置补偿两种方式。选择货币补偿的实测有证面积按16000元每平方米的标准补偿;实测无证面积不超过四层加梯屋(梯屋均按10平方米计算)的部分按照8000元每平方米的标准补偿，超过四层加梯屋的部分按2500元每平方米的标准补偿。
若选择复建安置补偿，拆迁纠纷法律咨询，实测有证面积不超过四层加梯屋(梯屋均按10平方米计算)的部分，按“拆一补一”的建筑面积比例复建安置补偿;超出部分按“拆一购一”的建筑面积比例购买复建安置房，标准为3500元每平方米。
若村民对实测无证面积选择复建安置补偿的，实测面积不超过四层加梯屋的部分，按“拆一补0.8”的建筑面积比例复建安置补偿;超出部分则一律给予货币补偿，即2500元每平方米。
16 换一个地下车位
村民可以选择以16平方米复建安置面积置换一个地下停车位，上不封顶。如村民复建安置面积超过280平方米但少于840平方米的，必须以16平方米复建安置面积置换一个地下停车位;如村民复建安置面积超过840平方米，必须以32平方米置换两个地下车位。
户型超出面积多退少补
如实际补偿给村民的复建房总建筑面积小于约定补偿面积，差额部分按16000元每平方米的标准予以货币补偿;如果大于约定应予补偿的面积，且超出建筑面积在10平方米以内的，村民以13000元每平方米的标准购买;超出部分建筑面积在10~15平方米以内的，以16000元每平方米的标准购买;超出15平方米以上的，按市场价购买。
奖励
按时签约搬迁有奖励
临迁期间，补偿安置对象全部自行解决临迁期间的居住问题，但给予临迁补助费。补偿安置对象在规定期限内签订《改造补偿安置协议》的，按5000元每栋的标准发放签约奖金;在通知期间内腾空并交付房屋的，按如期交付的实测房屋面积给予15元每平方米的搬迁奖励;选择复建安置房补偿方式的还将获得4000元每栋的搬家费，选择货币补偿方式的每栋获得2000元每栋的搬家费。
安置房复建地块5月15日前清退完毕
根据广州市、荔湾区政府关于大坦沙岛更新改造规划的文件部署，河沙联社目前已进入实施城中村改造阶段，需要清退城中村改造复建安置用地AL0201024上所有建筑物，用于建设复建安置房。所有需清退的建筑物、构筑物使用人必须在2017年5月15日前清退完毕。
据悉，河沙村复建房安置地块有两处。其中，AL0201024地块位于为桥中西海北路单号1号;西海北路双号2号~6号，河沙中路单号61号~109号，河沙中路双号84号~112号。
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