房屋拆迁补偿律师咨询 李吏民 迪庆香格里拉房屋拆迁

现在房屋拆迁是一种普遍现象，许多人就对拆迁补偿有所疑问。拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。那么，最房屋拆迁补偿方式有哪些?上海浦东区房屋拆迁补偿标准是什么?　　居懿律师#

　　现在房屋拆迁是一种普遍现象，许多人就对拆迁补偿有所疑问。拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。那么，最房屋拆迁补偿方式有哪些?上海浦东区房屋拆迁补偿标准是什么?

“受人之托，忠人之事”的原则，始终把当事人合法利益最化作为目标。

最房屋拆迁补偿方式有哪些?

　　房屋拆迁补偿方式有哪些，拆迁补偿的方式有两种，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。主要内容如下：

　　1、 货币补偿作为主要方式。

　　理由如下：

　　(1)货币补偿操作简单，且一次性了断，不会产生延长过渡期限、被拆迁人或使用人不能及时回迁等后续问题;

　　(2)货币补偿更方便被拆迁人选择住房，不受地点等方面的限制;

　　(3)避免因安置用房质量不好而使拆迁双方产生矛盾;

　　(4)更好地体现新《条例》的立法思想，即有条件实行货币补偿的，尽可能实行货币补偿。新《条例》规定了拆迁货币补偿标准确定的基本原则——等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。

　　2、房屋产权调换的方式。

　　新《条例》中的“产权调换”是拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。也就是说以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有调换房屋的产权。产权调换是房屋拆迁补偿安置的方式之一，其特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿。无论是居住房屋还是非居住房屋均可采用产权调换的方法，但排除了非公益事业房屋的附属物。

上海浦东区房屋拆迁补偿标准是什么?

　　一、征补偿

　　1、 征收耕地补偿标准

　　旱田平均每亩补偿5.3万元。

　　水田平均每亩补偿9万元。

　　菜田平均每亩补偿15万元。

　　2、 征收基本农田补偿标准

　　旱田平均每亩补偿5.8万元。

　　水田平均每亩补偿9.9万元。

　　菜田平均每亩补偿15.6万元。

　　3、征收林地及其他农用地平均每亩补偿13.8万元。

　　4、征收工矿建设用地、村民住宅、道路等集体建设用地平均每亩补偿13.6万元。

　　5、征收空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟和未利用地平均每亩补偿2.1万元。

　　二、其他税费

　　1、耕地占用税，按每平方米2元计算。

　　2、商品菜地开发建设，按每亩1万元计算。

　　3、征管理费，按征总费用的3%计算。由国土门严格按有关规定使用。

　　4、耕地占补平衡造地费，平均每亩4000元，统筹调剂使用，省国土资源厅负责监督验收。

　　三、征工作程序

　　1、告知征情况。

　　2、确认征调查结果。

　　3、组织征听证。

　　4、签订征补偿协议。

　　5、公开征批准事项。

　　6、支付征补偿安置费。

　　四、房屋地上物补偿标准

　　1、房屋补偿标准

　　楼房(二层以上)每平方米补偿3300元。

　　捣(预)制砖砼结构房屋每平方米补偿2800元。

　　砖瓦房每平方米补偿2400元。 平(草)房每平方米补偿1900元。

　　2、其他地上(下)附着物补偿标准

　　仓房每平方米补偿920元。室外水泥地坪每平方米补偿165元。

　　沼气池每个补偿4600元。厕所每平方米补偿190—300元。

　　猪鸡舍每平方米补偿150—260元。塑料大棚每平方米补偿165—280元。 菜窖每平方米补偿180—330元。砖石墙每延长米补偿190元。

　　格栅(含工艺格栅栏)每延长米补偿450元。大门楼每个补偿2400元。

　　饮用水井(含压水设备)每眼补偿1000元。

　　农家排灌井(含泵水设备)每眼补偿15000元。

　　排灌大井(含设备)每眼补偿3万元。

　　排水管(塑料管、铸铁)每延长米补偿80—150元。

　　电话移机补助费每户200元。有线电视迁移补助费每户300元。

　　坟每座补偿5000元。

　　3、异地安置补助费(包括宅地、配套设施、租房费等)每户2万元。

　　五、征占林木补偿标准

　　1、林木补偿标准

　　⑴杨、柳、榆、槐树林木补偿费

　　1—3年平均每亩补偿6000元;

　　4—13年平均每亩补偿12000—36000元;

　　14—20年平均每亩补偿60000-80000元;

　　21年以上平均每亩补偿32000元。

　　⑵柞树林木补偿费

　　1—3年平均每亩补偿12000元;

　　4—20年平均每亩补偿18000—30000元;

　　21—50年平均每亩补偿44000—60000元;

　　51年以上平均每亩补偿24000元。

　　⑶红松林木补偿费

　　1—3年平均每亩补偿12000元;

　　4—20年平均每亩补偿20000—31000元;

　　21—40年平均每亩补偿56000—62000元;

　　41—70年平均每亩补偿168000元;71年以上平均每亩补偿126000元。 ⑷落叶松林木补偿费

　　1—3年平均每亩补偿150000元;4—20年平均每亩补偿180000—250000元; 21—50年平均每亩补偿60000—130000元;

　　51年以上平均每亩补偿110000元。

　　2、村民房前屋后林木补偿标准

　　一般林木(杨柳榆槐等)幼龄林(1—10年生)平均每株补偿35-65元;

　　中龄林(11—20年生)平均每株补偿220—300元;

　　成熟林(21年以上)平均每株补偿350元。

　　3、森林植被恢复费

　　用材林、经济林、薪炭林、苗圃地每亩120000元;

　　未成林每亩86600元;

　　防护林、特种用途林每亩63360元、国家重点防护林和特种用途林每亩76670元;

　　疏林地、灌木林地每亩50000元;

　　宜林地、采伐迹地、火烧迹地每亩43340元。

　　4、林业设计费按林地、林木和森林植被恢复费总和的3%收取。

条　为规范地补偿安置标准争议协调处理行为，保护公民、法人和其他组织的合法权益，保障征结合全市实际，制定本办法。

　　第二条　在本市行政区域范围内，房屋拆迁补偿律师，因实施依法批准的土地征收行为而发生的征补偿标准争议的协调、处理，适用本办法。

　　第三条　市人民是征补偿安置标准争议的协调处理机关。市国土资源行政主管部门具体承办依法由市人民协调、处理的征补偿安置标准争议案件。

　　各县(市)人民应当建立征补偿安置标准争议协调制度，成立协调机构，所属职能部门应当认真履行职责，密切配合，做好有关征补偿安置标准争议的协调和调查工作。

　　东昌府区、经济开发区区域内的征补偿安置标准争议协调事宜，由东昌府区人民、经济开发区管委会受市政府委托办理。

　　第四条　协调和处理征补偿安置标准争议，应当遵循合法合理、公正公开、及时便民的原则，保障争议当事人平等行使权利。

　　第五条　各级发展改革、国土资源、农业、劳动保障、财政、建设、统计等部门，应当按照各自职责，切实做好土地利用现状调查、农村土地登记发证、农业人口统计、土地补偿分配办法等基础性工作。

　　第六条　征收土地方案经省人民批准后，葫芦岛房屋拆迁，市、县人民国土资源行政主管部门应当会同有关部门，根据批准的征收土地方案，依法拟订征补偿、安置方案并予公告，同时告知被征所有权人和相关权利人申请举行听证、协调、处理、裁决的权利和期限。

　　第七条　对征补偿安置方案中确定的征补偿安置标准有争议的，争议当事人应当向被征收土地所在地的市、县(市)人民申请协调、处理;协调不成的，争议当事人可以向原征批准机关申请裁决。

　　第八条　征补偿安置标准争议协调处理期间，不影响征方案的实施。

　　第九条　下列征补偿安置标准争议可以申请协调：

　　(一)征补偿安置标准依据的适用;

　　(二)被征收土地的地类、等级的认定;

　　(三)被征农村集体经济组织人均耕地面积的认定;

　　(四)被征前3年平均年产值的确定;

　　(五)土地补偿费、安置补助费倍数的确定;

　　(六)征区片综合价标准的适用;

　　(七)因青苗的种类、数量的认定引起的争议;

　　(八)因地上附着物的种类、数量的认定引起的争议。

　　第(七)、(八)项争议，由市人民处理。

　　第十条　本办法所称申请人是指对征补偿安置标准有异议的被征收土地及青苗、地上附着物(除房屋外)的所有权人。

　　第十一条　被征收土地所有权人和相关权利人对征补偿安置标准有争议的，应当自征补偿、安置方案公告之日起10日内，向批准该公告的市、县人民申请协调。

　　第十二条　对土地补偿费和安置补助费的适用标准有争议，申请协调的，由被征的农村集体经济组织或村(居)民委会提出。

　　对青苗、地上附着物(除房屋外)的补偿标准有争议，申请协调的，由其所有权人提出。

　　对区片综合地价的适用标准和计算有争议，申请协调的，由被征的农村集体经济组织或村(居)民委会提出。

　　第十三条　申请人申请协调，应当提交以下资料：

　　(一)协调申请书;

　　(二)申请人身份明;

　　(三)争议标的物的相关权属证明;

　　(四)对地类的争议，需提供争议土地的现场照片。如现状与实际地类不符，所有权人应出具该地块相关批文;

　　(五)协调、处理机构认为应当提供的其他资料。

　　申请人应当如实提交有关材料、证据，并对其提交材料的真实性负责。

　　申请人委托代理的，代理人不得超过两人，并应当提交授权委托书、代理人身份明等相关材料。

　　第十四条　协调申请书应载明下列内容：

　　(一)申请人的姓名、住址、联系方式(法人或者其他组织的名称、住址、法定代表人或者主要负责人的姓名、职务);

　　(二)被申请人的名称、住址及法定代表人的姓名;

　　(三)申请协调的具体请求事项;

　　(四)事实、理由与依据。

　　第十五条　协调机构应当自收到协调申请书之日起5日内对协调申请进行审查，决定是否受理。符合受理条件的，制作受理通知书，送达申请人;不符合受理条件的，制作不予受理通知书，送达申请人。

　　申请人申请资料不齐全的，协调机构应当一次性告知申请人需要补正的资料。前款规定期限自资料补正齐全之日起计算。

　　逾期未通知申请人的，视为受理。

　　第十六条　有下列情形之一的，决定不予受理：

　　(一)超出本办法第十一条规定的期限申请协调的;市、县人民在征补偿安置方案公告中未告知申请人申请协调期限，公告发布之日起满1年提出协调申请的;

　　(二)不符合本办法规定的申请人资格的;

　　(三)对征补偿费的使用、分配及支付方式有异议，申请协调的;

　　(四)经协调已经达成一致意见，又以同样理由申请协调的;

　　(五)申请人撤回申请后，又以同样理由申请协调的;

　　(六)裁决机关已作出裁决的;

　　(七)人民法或者行政复议、信访机关对争议事项已经受理或者已有结果的;

　　(八)对征目的、征程序、征面积等不属于征补偿安置标准争议的事项;

　　(九)不符合本办法第九条规定的其他事项。

　　第十七条　符合本办法第九条的协调事项，协调机构应当自收到协调申请书30日内协调完毕。

　　经协调达成一致意见的，由协调机构制作调解书，经双方签字或者盖章后生效。

　　经协调无法达成一致意见的，协调机构应当制作《协调结果告知书》，告知申请人申请裁决处理的途径和期限，并在告知书上载明协调过程及协调未达成一致意见的原因。申请人可以自收到告知书之日15日内，向裁决和协调处理机构提出申请。

　　受市政府委托的东昌府区人民、经济开发区管委会制作的调解书和协调结果告知书还应加盖协调处理机构专用公章。

德州市国有土地上房屋征收与补偿办法

(草案征求意见稿)

第章 总 则

第条 【目的与依据】为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关法律、法规的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 【适用范围】本市行政区域内国有土地上房屋征收与补偿活动，适用本办法。

第三条 【基本原则】房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

第四条 【管理体制】市、县(市、区)人府负责本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。

市住房城乡建设主管部门是市房屋征收部门，对本市房屋征收与补偿工作进行业务指导和监督管理。县 (市、区)人民确定的房屋征收部门，组织实施本辖区内的房屋征收与补偿工作。

德州经济技术开发区管理委会和德州运河经济开发区管理委会受市人民委托，作为本管理区域房屋征收部门，负责组织实施其管理区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。

市人民确定的重大项目的房屋征收与补偿工作由市人民或市人民指的县(市、区)人民负责。

发展改革、教育、税务、民政、公、人社、财政、审计、国土、环保、住房城乡建设、规划、工商行政管理、公用事业、社会稳定管理等部门按照职责分工，做好房屋征收与补偿的相关工作。

广播电视、电力、通讯、供水、燃气、供热、公证等单位应当对有关的房屋征收与补偿工作予以支持和配合。

乡镇人民、街道办事处和居委会应当配合房屋征收部门做好房屋征收与补偿工作。

第五条 【经费保障】市、县(市、区)人民应当将房屋征收与补偿中的预评估、评估、听证、鉴定、房屋拆除、法律服务及其他与征收活动相关的必要工作经费纳入本级财政预算。

财政、审计部门应当依法对征收补偿费用使用情况进行监督和审计。

第六条 【房屋征收实施单位】房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，房屋拆迁赔偿咨询，承担下列房屋征收与补偿的具体工作，所需经费纳入项目征收工作经费。

(一)对房屋征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行前期调查;

(二)与被征收人就房屋征收补偿进行协商谈判;

(三)开展被征收人选取房屋征收评估、测绘机构的具体组织工作;

(四)依法组织拆除被征收的房屋及其附属设施;

(五)房屋征收部门委托的其他房屋征收和补偿工作。

房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

第七条 【投诉举报】任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向有关人民、房屋征收部门和其他有关部门投诉、举报。接到投诉、举报的人民和部门应当及时核实、处理。

第八条 【培训考核】市房屋征收部门应当对县(市、区)房屋征收部门和征收实施单位的工作人员进行业务知识和相关法律知识的培训考核。

第二章 征收决定

第九条 【征收情形】为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，房屋拆迁补偿律师咨询，由市、县级人民对国有土地上房屋依法进行征收：

(一)国防和外交的需要;

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

非因前款所列情形，不得对国有土地上房屋进行征收。

第十条 【征收申请】依照本办法第九条规定征收房屋的，由政府确定的建设项目组织实施单位向房屋征收部门提出房屋征收申请，并提交下列材料:

(一)拟征收房屋范围;

(二)符合公共利益具体情形的说明;

(三)征收补偿资金及产权调换房屋落实情况;

(四)建设项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的证明文件;符合第九条第四、五项的建设项目，还应提交建设项目纳入国民经济和社会发展年度计划的证明文件;

(五)需要提交的其他相关材料。

第十一条 【征收范围确定】房屋征收部门经审查，认为房屋征收符合征收情形的，应当根据规划选址与土地预审相关文件、经批准生效的规划变更等资料，结合房屋产权等实际情况，拟定房屋征收范围报市、县(市、区)人民。

市、县(市、区)人民决定启动房屋征收程序的，应当合理确定房屋征收范围，并在房屋征收范围、政府网站以公告形式发布房屋征收提示。

第十二条 【限制事项】房屋征收提示应当明确房屋征收范围，告知自公告之日起因下列行为导致增加房屋征收补偿费用的，对增加部分将不予补偿：

(一)新建、改建、扩建、装修房屋及其附属物;

(二)改变房屋和土地用途;

(三)非住宅房屋租赁;

(四)新增工商营业登记或者其他社会组织登记;

(五)房屋权属分割和过户;

(六)其它不当增加补偿费用的行为。

房屋征收部门应当将前款规定限制事项书面通知国土、规划、工商行政管理等有关部门暂停办理相关手续。暂停期限最长不得超过一年。

第十三条 【调查登记和预评估】房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位和房地产价格评估机构实施调查登记和预评估，确定相关文书送达地址、被送达人及联系方式等，被征收人、承租人应当予以配合。调查内容包括：

(一)被征收人基本情况;

(二)征收范围内房屋的地址、权属、用途、结构、建筑面积等情况;

(三)征收范围内房屋土地权属、用途、面积等情况;

(四)被征收房屋装饰装修、附属设施、附属物情况;

(五)未经登记建筑和临时建筑等情况;

(六)被征收房屋出租、抵押、查封情况;

(七)被征收人拟选择的补偿方式;

(八)征收范围内及就近地段房屋交易价格情况;

(九)因房屋征收造成停产停业损失等情况;

(十)被征收人是否符合住房保障条件的情况;

(十一)其他需要调查登记的情况。

税务、国土、工商管理、房管等部门应当按照各自职责向房屋征收部门提供被征收人、承租人纳税、户籍、不动产登记、工商登记等信息。

房屋征收部门应当根据调查登记、房屋预评估对征收补偿费用进行合理概算。