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土地使用权出让合同应明确以下内容：

　　（一）出让地块的开发建设及管理要求；

　　（二）保障性住房、人才住房、城市基础设施和公共服务配套设施等的配建要求；

　　（三）按照项目搬迁安置补偿方案和项目监管协议的要求，用于搬迁安置补偿的房产不得申请预售；

　　（四）项目专项规划明确及项目监管协议约定的其他相关内容。

　　第四十九条 项目实施主体向区城市更新局申请建设工程方案设计核查意见的，应提交以下申请材料：

　　（一）申请表；

　　（二）明；

　　（三）市建环委关于项目专项规划的批复文件；

　　（四）项目监管协议；

　　（五）建设用地方案图或土地使用权出让合同；

　　（六）《建设用地规划许可证》或主管部门出具的有关规划设计要点的文件；

　　（七）建设工程方案设计文本，应包含海绵城市技术措施专项审查结论以及绿色建筑设计专篇等；

　　（八）设计单位工程设计书、资格证明文件及设计合同；

　　（九）招投标项目应提供方案设计招标中标通知书及专家评审意见；

　　（十）属保护、口岸、国家安全控制、轨道交通安全保护、机场净空保护等区域的项目需取得有关专业主管部门的设计方案审查意见；

　　（十一）建设项目涉及需移交物业的，应提交接收单位的书面意见；

　　（十二）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他材料。经审查不符合条件的，区城市更新局应函复项目实施主体进行修改。经审查符合条件或修改后符合条件的，城市更新局应在15个工作日内核发《建设工程方案设计核查意见书》。

　　第五十条 项目实施主体向区城市更新局申请建设工程规划许可的，应提交以下申请材料：

　　（一）申请表；

　　（二）明；

　　（三）市建环委关于项目专项规划的批复文件；

　　（四）项目监管协议；

　　（五）《建设用地规划许可证》及土地使用权出让合同；

　　（六）环保水务、人防、保护等主管部门的审核意见；

　　（七）《建设工程方案设计核查意见书》；属于超限高层建筑工程的，还需提交超限高层建筑抗震设防审批意见；

　　（八）具有施工图审查资质的单位对施工图设计文件的审查合格书及绿色建筑审查意见，应包含海绵城市技术措施专项审查结论以及建筑节能和绿色建筑设计专篇；

　　（九）总平面图、建筑专业施工图设计等文件；

　　（十）深圳市地籍测绘大队出具的房屋建筑施工图面积测算报告；

　　（十一）《建设用地规划许可证》备注需开展地质灾害治理的，应提交的设计文件还应包括配套地质灾害治理工程设计图纸；

　　（十二）建设项目位于轨道交通安全保护区范围内，应提供轨道运营单位书面意见；

　　（十三）设计单位工程设计书、资格证明文件及设计合同；

　　（十四）建设项目涉及社区配套和公共服务用房的，应提交区物业办的书面意见；

　　（十五）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。

　　区城市更新局自收到申请之日起10个工作日内，依照《决定》做出是否予以许可的决定。符合条件的，向项目实施主体核发《建设工程规划许可证》；不符合条件的，做出不予许可的决定，并告知不予许可的理由及救济途径。

　　第五十一条 项目实施主体向区住房建设局申请建设工程施工许可的，应提交以下申请材料：

　　（一）建设工程施工许可申请表；

　　（二）办理施工许可手续承诺书；

　　（三）明；

　　（四）土地使用权出让合同或其他房地产权属证明文件；

　　（五）规划许可证明文件：

　　1.《建设工程规划许可证》；

　　2.尚未取得《建设工程规划许可证》的桩基础工程可提供建设工程桩基础报建证明书；

　　3.尚未取得《建设工程规划许可证》的土石方、基坑支护、边坡支护工程应取得《建设用地规划许可证》。

　　（六）施工合同及工程监理合同；

　　（七）施工企业安全生产许可证、建造师（安全员）安全生产考核合格证；

　　（八）施工图审查合格文件；

　　（九）项目计划立项批文或门关于建设资金安排的批文；

　　（十）消防机构出具的《建设工程消防设计审核意见书》或者《建设工程消防监督管理方式告知单》；

　　（十一）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。

　　区住房建设局自收到申请之日起3个工作日内，依照相关规定做出是否予以许可的决定。符合条件的，向项目实施主体核发《建设工程施工许可证》；不符合条件的，做出不予许可的决定，并告知不予许可的理由及救济途径。

　　第五十二条 项目实施主体向区城市更新局申请建设工程规划验收的，应提供下列材料：

　　（一）建设工程规划验收申请表；

　　（二）明；

　　（三）经核准的施工图纸及核准文件；

　　（四）建设工程竣工测绘报告；

　　（五）需要移交配套公共设施的，还需提交移交协议书；

　　（六）涉及到公共艺术作品建设的，实施主体申请建设工程规划验收的，应提供公共艺术作品原设计人对公共艺术作品是否

　　11.法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。

　　区住房建设局自收到申请之日起7个工作日内进行审核。符合条件的，依照《决定》予以备案；不符合条件的，不予备案。

　　第五十四条 项目竣工验收备案后，项目实施主体根据项目监管协议、项目搬迁安置补偿方案、搬迁安置补偿协议及相关规定，组织安置分房，办理产权登记、移交配建的公共配套用房、人才住房或保障性住房等相关手续。

　　第九章 附则

　　第五十五条 本办法由区棚户区改造办公室负责解释。

　　第五十六条 本办法自发布之日起10日之后施行，有效期三年。

章 总则

条 为贯彻落实《深圳市关于施行城市更新工作改革的决定》（市政府令第288号，以下简称《决定》）及《深圳市人府关于贯彻落实〈深圳市关于施行城市更新工作改革的决定〉的实施意见》（深府办〔2016〕32号，以下简称《实施意见》），规范龙华区城市更新行为，明确部门职责权限及审批流程，根据《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》）、《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称《实施细则》）以及城市更新相关规定，制定本实施办法。

第二条 成立龙华区城市更新工作领导小组（以下简称区领导小组），区领导小组是区城市更新的决策机构，负责制定城市更新政策，组织编制区城市更新专项规划，审议更新单元计划、更新单元规划、更新单元建设用地等事项。区领导小组办公室设在区城市更新局。

区领导小组由区委、区政府主要领导任双组长，分管领导任副组长，成员单位包括区法制办、发展和改革局、经济促进局、教育局、科技创新局、民政局、财政局（国有资产监督管理会）、环境保护和水务局、住房和建设局、文化体育局、卫生和计划生育局、城市、规划土地监察局、城市更新局、政府投资工程项目前期工作办公室、深圳北站商务中心区规划建设指挥部办公室、轨道交通建设办公室、市规划国土委龙华、市交通运输委龙华交通运输局及各街道办事处等。

第三条 区城市更新局是龙华区城市更新工作的主管部门，负责行使《决定》以及《实施意见》规定的职责，组织、协调全区城市更新工作，具体包括：

（一）负责更新单元计划审查、报批。

（二）负责更新单元规划审查、报批。

（三）负责城市更新项目的土地和建筑物信息核查及权属认定（含城市更新项目的历史用地处置及旧屋村认定）。

（四）负责城市更新项目实施主体确认。

（五）负责城市更新项目用地报批，建设用地规划许可证核发，城市更新项目地价核算，国有土地使用权出让合同签订，合同落实情况验收和监管，移交政府用地的入库。

（六）负责城市更新项目建设工程规划许可证核发，建设工程规划验收，以及其他相关的规划管理工作。

（七）负责与城市更新管理相关的其他未列举事项。

第四条 区领导小组成员单位依职责对城市更新工作提出意见和建议，并根据本实施办法履行城市更新相关管理职责，承办区领导小组交办的其他工作。区领导小组成员单位职责包括但不限于以下内容：

（一）区法制办负责对城市更新工作提出法律意见。

（二）区发展和改革局负责对申报更新单元的发展方向及目标提出意见。

（三）区经济促进局负责对涉及产业发展的更新单元出具产业审查意见，包括审查更新单元产业计划、产业专项规划及招商引资方案等，并对产业类型、产业方向提出意见；涉及新型产业用地的，由区经济促进局会同有关部门提出意见；履行相关产业监管职责。（）

第五条 区政府及相关职能部门应创新城市更新工作机制，通过一站式服务、关联业务同时申报、并联审批、压缩办文时限等方式，优化工作流程，提升工作效能，加速推动城市更新进程。

涉及市级职能部门审批的更新单元审批事项，区相关职能部门应提请市级职能部门开辟绿色通道，加快审批进度。

第六条 更新单元容积率的确定依照《深圳市城市规划标准与准则》和《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）》及配套文件规定执行。市城市更新主管部门对容积率有新的规定的，从其规定。

第七条 申报主体及实施主体对其向区城市更新局提交的申请材料的真实性、合法性负责，并承担由此产生的相关法律责任。

第二章 更新单元计划审批

第八条 符合《办法》及《实施细则》等城市更新规定的申报主体，可以向区城市更新局申请更新单元计划。

对于旧住宅区更新单元，由辖区街道办事处作为更新单元计划的申报主体，混合部分旧住宅区的更新单元，由非旧住宅区部分申报单位与辖区街道办事处联合作为更新单元计划的申报主体。

第九条 申报主体向区城市更新局申请更新单元计划时，应提交以下材料：

（一）更新单元计划申请书。

（二）更新单元计划申报表。

（三）明材料。

（四）地块现状详细信息一览表。

（五）更新意愿汇总表及更新意愿证明材料。

（六）更新单元范围图。

（七）现状权属图。

（八）建筑物信息图。

（九）土地、建筑物相关权属资料。

（十）具有相应资质的测绘单位出具的地块及周边现状测绘报告。

（十一）具有甲级规划设计资质的规划编制单位出具的地块周边市政及公共设施承载研究报告。

（十二）涉及产业发展的更新单元，应提交产业计划。

（十三）涉及区属国有企业资产、集体资产参与城市更新的，应提交区属国有企业资产、集体资产处置的相关证明材料。

（十四）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。

第十条 区城市更新局自收到申请之日起5个工作日内对申报材料进行核对，申报材料内容和深度不符合相关技术要求的，书面答复申报主体并说明理由。

初审合格的，区城市更新局根据实际情况，在3个工作日内将申报材料转区领导小组成员单位征求意见。各单位应自收到区城市更新局转交的申报材料之日起5个工作日内向区城市更新局提出书面反馈意见。

第十一条 在申报材料征求各单位意见的同时，申报主体应在区城市更新局监督指导下开展更新意愿公示工作，更新意愿应在项目现场、辖区街道办事处以及深圳商报或深圳特区报进行不少于7个自然日的公示，公示费用由申报主体承担。公示内容包括：公示的时间、地点以及公众反馈意见的方式，更新单元的建筑物信息图、更新意愿汇总表，以及股东大会决议等更新意愿证明材料。区城市更新局应当在公示期间对现场进行拍照、存档，负责收集公众反馈意见并对意见进行处理。

第十二条 区城市更新局在收到相关职能部门的反馈意见及更新意愿公示结束之日起5个工作日内，按照《办法》、《实施细则》等城市更新规定对更新单元计划进行审查。区城市更新局审查认为不符合相关政策文件要求的，书面答复申报主体并说明理由。

审查通过的，应在5个工作日内报区领导小组会议审议，区领导小组会议审议通过之日起5个工作日内，由区城市更新局在项目现场、辖区街道办事处、区政府网站以及深圳特区报或深圳商报上对计划草案进行不少于10个自然日的公示，公示费用由申报主体承担。计划草案公示结束后，由区城市更新局将计划草案、公示意见及处理建议报区领导小组审批，审批通过的，邢台找拆迁律师，区城市更新局在5个工作日内在区政府网站进行计划公告，并报市规划国土部门备案。

计划公告后，涉及更新单元使用和调入非农建设用地指标的，区城市更新局应将拟使用和调入的非农建设用地指标函告市规划国土委龙华，该部分非农建设用地指标在更新单元规划审批前不得调整或使用。

第三章 土地、建筑物信息核查

第十三条 申报主体向区城市更新局申请土地、建筑物信息核查的，应提交以下材料：

（一）土地、建筑物信息核查申请表。

（二）明材料。

（三）房地产权利证书，未取得房地产权利证书的，提交土地、建筑物其他权属来源证明文件及具有相应资质的测绘单位出具的建筑物现状测绘查丈报告。

（四）土地、建筑物信息一览表及相关图示。

（五）涉及土地征（转）的，提交相关证明材料。

（六）区城市更新局认为需要提交的其他材料。

第十四条 更新单元涉及非农建设用地调整的，依照《龙华新区城市化转地非农建设用地后续管理暂行办法》（深龙华规〔2016〕2号）的有关规定执行。

更新单元涉及历史用地处置的，依照《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》（深规土〔2013〕294号）的有关规定执行。

更新单元涉及旧屋村范围认定的，参照《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法（试行）》（深规土〔2010〕439号）的规定执行。

拆迁中，拆赔比一直是业主最关心的问题，一直以来，深圳的拆赔比不少在1:1.3左右，甚至特殊的拆赔比能达1:1.4！但这样的拆赔比可能将成为历史！

近日，南山发布棚改细则意见稿，拆赔比明确“限高”，1:1.2，随着赔付标准的规范化，对于认为拆迁补偿不多，想通过不肯迁走而取得更符合自己的利益的“钉子户”来说已经没有意义了……

南山区住建局发布关于《深圳市南山区棚户区改造实施细则（征求意见稿）》（以下简称意见稿）意见的通告，公开征求有关单位和社会各界人士的意见。

意见稿指出：

1、拆迁安置补偿标准全市统一，依据产权调换标准按照套内建筑面积1:1或不超过建筑面积1:1.2；

2、奖励被搬迁人每套住房增购不超过103〉慕ㄖ?婊??龉好婊?募鄹癜凑胀?乜榘簿有蜕唐贩康募鄹窦剖眨?怀??话崆ǚ课堇嗨品康夭?氖谐〖鄹瘛?/p>

除此之外，意见稿对职责分工、项目申报与初步审查、意愿征集、项目立项门槛、拆迁安置补偿签约、实施主体确认等多方面进行明确规定。

- 划重点 -

1、明确棚改政策适用范围，即老旧住宅区以及与其相邻的小面积非住宅类宗地拆旧建新改造；另外，因规划统筹需要，具备改造条件的城中村、旧屋村，确需通过棚户区改造政策实施拆旧建新改造的，可以参照该《实施细则》规定程序实施，但项目搬迁安置补偿标准需另行制定。

值得注意的是，无法独立进行改造的零散老旧住宅区可以不纳入棚户区改造政策适用范围。

2、老旧住宅区申报棚改，需符合使用年限在20年以上，且存在住房质量、消防等安全隐患，使用功能不齐全，配套设施不完善以上三个条件之一；

不满年限20年需鉴定属《危险房屋鉴定标准》危房等级D级，方可申报。

3、棚改项目实施主体可直接委托人才住房专营机构（人才安居集团），也可通过招标等方式确定；

4、改造意愿征集期限原则上为90日，最长不超过180天，即半年内完成。

意愿征集期满，同意改造的被搬迁人建筑物未达到总建筑面积95%，或同意改造的被搬迁人数量未达到总数量95%的，原则上项目终止。

5、拆迁安置补偿标准全市统一，依据产权调换标准按照套内建筑面积1:1或不超过建筑面积1:1.2；奖励被搬迁人每套住房增购不超过103〉慕ㄖ?婊??龉好婊?募鄹癜凑胀?乜榘簿有蜕唐贩康募鄹窦剖眨?怀??话崆ǚ课堇嗨品康夭?氖谐〖鄹瘛?/p>

该《实施细则》主体内容与今年深圳新出台的《深圳市关于加强棚户区改造工作的实施意见》一脉相承。

6、拆迁补偿签约期原则上为120日，最长不超过180日。

协商补偿期满，同意改造的被搬迁人建筑物未达到总建筑面积95%，或同意改造的被搬迁人数量未达到总数量95%的，找拆迁律师在线，原则上项目终止，调出年度计划。

另外，达不到签约率95%，或房屋所有人不明确的，经区领导小组确定继续实施的项目，可以根据公共利益的需要，报区政府审批后，由区城市更新局依法实施房屋征收。

- 南山棚改工作流程 -

（一）项目申报与初步审查阶段

1、街道办事处自行组织或委托专业机构，对辖区内老旧住宅区开展综合情况调查。

2、棚户区改造项目实行常态化申报。由街道办事处在综合情况调查的基础上，选取实施条件成熟的老旧住宅区，编制综合情况报告，报区棚改办。

3、区棚改办自受理街道办事处申报起，原则上在30个工作日内完成审查。不符合条件的，退回申请，告知原因。

2、街道办事处将项目土地及建筑物信息核查结果、项目搬迁安置补偿标准、项目实施方案、项目概念规划及项目社会稳定风险评估报告，一并提交区棚改办，由区棚改办报区领导小组审议。

3、经区领导小组审议通过的，街道办事处组织项目实施主体，在项目现场发布意愿征集公告，开展意愿征集工作。

4、意愿征集期满，同意改造的被搬迁人建筑物未达到总建筑面积95%，或同意改造的被搬迁人数量未达到总数量95%的，原则上项目终止，但确需改造的除外。确需改造的，由街道办自行提出终止申请，找拆迁律师在线咨询，经区棚改办审核后，报区领导小组审议。意愿征集期满，同意改造的被搬迁人建筑物达到总建筑面积95%，且同意改造的被搬迁人数达到总数量95%的，原则上继续实施，但因故需要终止的除外。因故需要终止的，由项目实施主体向街道办事处提出终止申请，或街道办事处自行提出终止申请，经区棚改办审核后，报区领导小组审议。

5、区棚改办组织项目实施主体委托专业机构，编制项目专项规划，并将项目专项规划成果报区城市更新局(区土地整备局)审查。区城市更新局(区土地整备局)审查通过后，将项目专项规划在我市主要媒体、网站、项目现场进行不少于30日的公示。

6、街道办事处委托专业机构或组织项目实施主体，编制项目搬迁安置补偿方案。

7、区棚改办将意愿征集情况报告及相关证明材料、搬迁安置补偿方案、项目专项规划公示期满收集的意见及其处理情况连同项目专项规划，一并报区领导小组审议。

（四）项目计划与规划阶段

1、经区领导小组审议通过后，街道办将社会稳定风险评估报告报区政法委备案；区棚改办将项目纳入区棚户区改造年度计划，并连同项目社会稳定风险评估报告、搬迁安置补偿方案一并报市主管部门备案。同时纳入其他相关实施计划。

2、经区领导小组审议通过的项目专项规划，由区城市更新局(区土地整备局)报市城市规划会建筑与环境艺术会审批。

3、审批通过的项目专项规划，由区棚改办组织项目实施主体在项目现场公告，或以其他方式通知被搬迁人，并作为棚户区改造项目相关行政许可的依据。区城市更新局(区土地整备局)依程序纳入规划国土“一张图”综合管理信息系统。

4、项目专项规划审批通过后，区棚改办与项目实施主体签订项目监管协议。

（五）搬迁安置补偿签约阶段

1、项目搬迁安置补偿方案及社会稳定风险评估报告取得市主管部门同意备案的意见后，项目实施主体适时启动搬迁安置补偿签约工作。街道办事处事处会同项目实施主体，与被搬迁人签订三方搬迁安置补偿协议。

2、协商补偿期满，同意改造的被搬迁人建筑物未达到总建筑面积95%，或同意改造的被搬迁人数量未达到总数量95%的，原则上项目终止，调出年度计划，但确需改造的除外。确需改造的，由街道办自行提出终止申请，经区棚改办审核后，报区领导小组审议。协商补偿期满，同意改造的被搬迁人建筑物达到总建筑面积95%，且同意改造的被搬迁人数量达到总数量95%的，原则上继续实施，但因故需要终止的除外。因故需要终止的，由项目实施主体向街道办事处提出终止申请，或街道办事处自行提出终止申请，经区棚改办审核后，房屋拆迁找律师，报区领导小组审议。

3、协商补偿期满，对于达不成搬迁安置补偿协议，或房屋所有人不明确的，经区领导小组确定继续实施的项目，可以根据公共利益的需要，报区政府审批后，由区城市更新局（区土地整备局）依法实施房屋征收。涉及行为的，由区规划土地监察局依法启动行政处罚程序。

4、补偿协议签订完成后，项目实施主体适时启动房屋搬迁事宜，完成收楼、支付补偿费用等相关工作。

5、项目实施主体向区住房建设局申请房屋拆除工程备案，组织施工单位完成建筑物拆除。对涉及依法实施房屋征收的房屋拆除，按照深圳市、南山区相关政策规定执行。

6、被搬迁房屋完成拆除后，项目实施主体应向不动产登记中心申请办理与安置补偿协议相对应的产权证书注销登记。

（六）建设实施与后续阶段

1、项目实施主体按照区城市更新局（区土地整备局）、区住房建设局等部门相关规定，依程序申请办理《建设用地方案图》、《建设用地规划许可证》、签订土地使用权出让合同、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等相关许可审批，申请办理建设工程竣工验收备案等。

2、项目竣工验收备案后，项目实施主体根据项目监管协议、项目搬迁安置补偿方案、搬迁安置补偿协议等相关规定，组织开展安置分房、办理产权登记、移交配建的公共配套用房、人才住房、安居型商品房及公共租赁住房等相关手续。